楼面价是什么意思(它和房价之间有什么关系)

楼面价应该叫做建筑楼面价，单位是“元平方米”，中国的建筑用地会规定这块地占地面积是多少，上面能够建造多少建筑面积的房子，这块地还有个出让价格，建筑楼面价就是出让总价规定的建筑面积，与之相对应的就是我们一般所说的房屋单价。

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。楼面高低与两个指标有关系，一是土地总价格，二是规划容积率。

房价可以通过楼面价来进行粗略推算。也就是说，房价=楼面价/土地成本占比（大致为30%~60%）。但是土地成本占比在各个城市差异很大，要具体情况具体分析，根据周边参考价格来综合分析房价会更行。

一、什么叫楼面价呢?

一般来说，楼面价是指土地总价格除于该土地的容许较大 总建筑面积。当每一个土地在得到时，基础都是有建筑容积率要求，框定了该土地工程建筑的较大 总面积。楼面价说明了该新项目在市场销售时，企业市场价中所包括的土地成本。

那么“楼面价”的计算方法是什么呢?实际上，它的计算方法便是：楼面价=土地总价格/工程建筑占地面积。下边我就用一个事例来表明下好啦：

假定一个3000平方米的住宅小区土地价格六百万，建筑容积率为1.8的话，二种方法得到楼面价：

楼面价=六百万/(3000*1.8)=1112元/平米。

二、楼面价定义及其计算公式

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积=土地单价/规划容积率。

土地价格越高，则楼面价也就越高。建筑总面越大，楼面价越低。

楼面土地价格计算和两个指标有关系，一是土地总价格，二是受到规划容积率的控制。

土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用。以土地拍卖为例，地块位置越好，竞拍开发商越多，土地出让总价格也就越高。

最大建筑面积受政府批准的容积率控制。容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在10000平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。同一地块的容积率越大，自然建筑总面积就越大。

三、楼面价与房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格。

房价成本构成中，包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素。

因此，房价可以通过楼面价来进行推算。也就是说，房价=楼面价/土地成本占比

据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右。但是这还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

土地成本占比在各个城市差异很大。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格可能是楼面价3到5倍。大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8。

因此，关于房价和楼面积价之间的关系，要具体情况具体分析，周边参考价格来综合分析，才会得出楼盘的最低售价范围是多少。

四、楼面价格和销售价格有什么关系?

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低!如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低。

销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，因此关于房价和楼面积价之间的关系，要通过具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少!